- 1 - , 这是最近一个圈里广为流传的写实报道。 鹿先森无意于去帮大家回顾这个稿件,但颇有感触。 北京疯狂的房价总算退烧。 年初通州卖480万的房子,年中381万成交;年初大兴520万的房子,最后卖了420万元; 年初300万在燕郊买的房子,如今只报价180万,当初的首付直接「跌没了」。 有人说,北京持有房产的人,仅楼市这一项资产,去年普遍缩水了50-100万。 房价下跌,是坏事吗?还是好事? - 2 - 来来,讲一个小故事。 鹿先森的一个朋友,夫妻俩都算的上高收入阶层。 最近,他们把北京南六环和西四环的两套房子卖了,除去贷款还有700万左右的现金。 然后,去朝阳和顺义边界的别墅区,买了一套大平层。 这次买房,他们只用了80万元的公积金贷款。 原因是,换房买“二套”贷款太不划算。 前段时间,我和朋友在线上头脑风暴,话题就是「北京的房价是不是可以入了」。 我们在链家app上观察了一个北京近郊临地铁次新区域(六环),发现这块万科和龙湖的两个大楼盘,成交量开始回温、房价筑底稍有回升。 当然,相比于去年楼市最疯狂的时候,一套房子总价差不多能降80-100万。 所以,我们一致认为,想买这个区域,差不多可以着手准备了。 于是,参与讨论的一个男朋友,周末就去这里考察了。 他们夫妇本身在北京市区有套小两居,这次在考虑要不要再买一套这里的大三居来住。 还有一个女朋友,在外地有房有贷,在北京有购买二套房资格, 最近,也在考虑是不是要在这买入一个两居。 但,共同的问题是,二套房首付太高了,有点「望而却步」。 - 3 - 按照北京政策规定: 购买二套房普通住宅首付最低60%,购买非普通住宅首付比例不低于80%。 比如, 上述换别墅区大平层的夫妻, 这种豪宅首付要80%以上,所以,他们只能用公积金贷款。 其实,北京的普通住宅和非普通住宅的区别很难界定,尤其是二手房。 不管是鹿先森那个想换房的男朋友还是想在北京入手房产的女朋友,他们都是“二套房”。 这个区域的三居报价在450-500万元,两居在300-360万。 不管是哪种户型,都超过了北京市政府规定的280.8万元/套的普通住宅总价线。 如果按照非普住宅,那还要收取“豪宅税”,不太划算。 另外,这个区域的房子都没有满5年,要收入20%的差额个税。 按照高价网签,一般房子仅个税都要在40-60万元。 所以, 一般购房者也都会选择把网签价定在280万元以下,以避免高额税费。 - 4 - 以万科的小区,360万元报价、原值150万元的两居来计算。 (1)如果使用公积金贷款,北京二套房最多贷80万元。 那么,购房者首付是360万总价-80万贷款+9万税费=289万元。 因为公积金贷款的利率,无论是首套房还是二套房都是3.25%,如果能用,我们还是鼓励大家用公积金贷款。 但是360万元的房子,不加中介费首付也要将近290万元。 对于刚需来说,这个首付着实不低。 对于有投资性质的购房客来说,这个首付,撬起的杠杆太低,不甚划算。 (2)如果想要将20%的差额个税避免掉,网签价约180万元。 二套房首付最低60%,那么商贷的贷款额为72万元。 跟公积金贷款相比,利率高、额度低,完全不划算。 而且首付要差不多300万元,比公积金贷款的还高。 So, 这个方案基本会被每个购房者摒弃。 (3)全款购买再抵押。 我相信,市场上能用低息公积金贷款,首付又高的购房者比例不是很高。 那么,商贷又不划算的情况下,怎样才能买到这套房呢? 一个方案便是:全款购买再抵押。 北京市场上,房屋首次抵押一般利率都在基准上浮10%-40%,不同银行利率不一。 以本套360万元报价的房子来算,我分别计算下工商银行和中信银行的两个贷款方案。 A。 工行抵押消费贷 年息5.39%(基准上浮10%),额度最高200万(夫妻各100万),期限10年。 如果贷款200万元,月还款额为11066元。 那么,凑钱全款买房后,实际首付会比上述公积金贷和商贷低130-150万左右。 这个方案的好处是利率低;不好的是期限短月供高。 但对于买房者来说,首付压力减轻了不少。 B。中信银行抵押贷 利率最低6.86%(基准上浮40%),期限25年,额度最高3000万元。 保守估计房屋的评估价是报价的85%,那么评估价就为360万*85%=306万元。 贷款额度又为评估价的70%,那么这套房子的贷款额就为214万元。 25年,月供大约为14935万元。 首付也能减少150万左右。 总结: 就本套房子来说,工行的抵押贷,大约是最好的。 当然,非要再多贷款的话,也可以工行抵押完再去中信银行做二抵。 PS: 如果想全款购买再抵押,最好多问几家银行,看看哪家的方案更划算。 附: |